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Mercado de Activos Distressed: Evolución y Situación Actual

La compraventa de activos distressed comienza a tener un papel relevante en el mercado. Antes de la crisis, la comercialización de este tipo de activos era prácticamente desconocida, mientras que ahora podemos encontrar operaciones como la venta de una cartera de BBVA de deuda a promotores valorada en 1.000M€, o la venta de otra cartera de préstamos de 600M€ por parte de la Caixa, ambas realizadas con cuatro días de diferencia.

El pasado 2017, las operaciones de este tipo superaron los 51.000M€, y se espera que este año el volumen sea aún mayor. España tiene todas las papeletas para consolidarse como el mercado más importante de Europa en este segmento. Nuestro país es el favorito para los fondos de inversión internacionales. En palabras de Íñigo Laspiur, director de Corporate Finance de CBRE: “Se da un cúmulo de circunstancias, que nadie sabe si seguirán en dos o tres años”

Los balances, aún por limpiar

Hipotecas impagadas, carteras de deuda, préstamos personales, al consumo, a pymes, fallidos adjudicados… los restos de la crisis continúan presentes y la banca aún tiene que sanear la mayor parte del balance. Según datos de Haya Real Estate, existen 294.000M€. De este montante, 133.000M€ se encontrarían en los balances de los bancos, 83.000M€ en fondos de inversión y 78.000M€ en Sareb.

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Este proceso de saneamiento de balances ha sido lento. El mercado lo veía como un síntoma de que el banco contenía gran cantidad de toxicidad en su balance y este aspecto frenó el desarrollo del mercado.

Los factores del cambio

Con las medidas del ministro de economía Luis de Guindos obligando a los bancos a provisionar en el balance riesgo de activos impagados; la llegada del rescate de Bruselas con una inyección al sistema financiero de 100.000M€; y la llegada de Sareb y su asunción de los activos distressed de los bancos rescatados, la situación comenzó a cambiar.

Con Sareb llegaron los servicers, que ayudaron a establecer las bases de la actividad, encargándose de gestionar y comercializar los activos de Sareb y de la banca.

De los descuentos a la expansión

La primera gran operación la protagonizaron Santander y Fortress. Con un valor de 1.500M€, fue posible gracias a un descuento del 93%. Este tipo de cifras se mantuvo constante. La fragilidad de la banca en España, sumada a la poca competencia de los fondos internacionales ocasionó que las primeras operaciones se realizaran con grandes descuentos, llegando al 98% en créditos al consumo y más del 70% en hipotecarios.

En 2013, el volumen de operaciones fue de 3.255M€, según datos de CBRE. Esta cifra es mucho mayor que la registrada en años anteriores (prácticamente nula), pero sería escasa en comparación con los años que vendrían a continuación. El mercado empezaba a crecer.

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En 2014, las operaciones alcanzaron a 14.094M€, y en 2015 se mantuvo en 14.000M€. En 2016 el volumen fue incluso menor (13.300M€). 2017 fue el año en el que el mercado explotó: 51.000M€. Gran parte de la culpa fue de la operación que realizaron Santander y Blackstone, con la venta de la cartera de Banco Popular.

2018 se prevé intenso

Se espera una cifra mayor en este 2018. Toda la banca está inmersa en operaciones de esta tipología y se espera que sea especialmente grande la actividad de Sareb.

Las reglas del juego han cambiado. Los gigantescos descuentos de 2013 se han quedado atrás. Ahora, el mercado no ve con malos ojos este tipo de operaciones, sino como un síntoma de fortaleza: “Vendiendo también consiguen tener una mejor percepción internacional de sus balances porque muestran que los están limpiando”, explica Íñigo Laspiur.

Este impulso ha sido externo. El BCE ha aumentado los requerimientos de capital de aprovisionamiento a activos distressed de la banca. De este modo se persigue que los bancos limpien su balance más rápido.

El Banco Central Europeo ha anunciado además que la compra de activos llega a su fin a finales de 2018. La gran liquidez de los mercados actualmente podría comenzar a disminuir debido a este hecho.

Más demanda

El aumento de la competencia permite una situación favorable desde la perspectiva de cliente. Los bancos pueden aumentar sus precios de venta, ya que las carteras a la venta tienen varios pretendientes para adquirirla.

La demanda aumenta y la oferta no. Los fondos de inversión extranjeros que buscan el ladrillo en España encuentran escasez en la oferta, en especial en nueva construcción.

“Hoy en día los activos más demandados y que han tenido un auge en los últimos años son los préstamos dudosos o fallidos con garantía hipotecaria, que se han visto beneficiados por el auge del sector inmobiliario en España”, asegura Carlos López-Jall, director de la división corporativa de Beka Finance.

En esto influye la gran cantidad de procesos judiciales que afectan a créditos impagados con colaterales inmobiliarios que están mucho más cerca de finalizar. “Los fondos internacionales han identificado estos activos como una buena forma de hacerse con esos inmuebles de una manera más barata y con un riesgo muy inferior al que el proceso judicial tenía hace unos años”, afirman fuentes de Haya Real Estate.

HipoGes y los activos distressed

En HipoGes, conocedores de esta situación y de esta evolución, mantenemos una relación muy directa con los principales agentes del mercado, vendedores y compradores, lo que nos permite poder asegurar una actividad frenética en lo que resta de año y durante los próximos ejercicios.