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Máximos Históricos. El Valor Catastral de los Bienes Urbanos Bate Récords

El valor catastral de los bienes urbanos cerró el pasado ejercicio superando su valor histórico más alto. El conjunto de parcelas y bienes inmuebles vale para el Catastro 2,3 billones de €. Esto supone el doble del valor del PIB español.

El máximo registrado hasta ahora databa de 2013, donde la cifra llegaba a los 2,29 millones de euros. Después de 2014, cada ejercicio ha cerrado con valores superiores a los del año anterior, pero nunca llegando a superar esa cifra.

La Dirección General del Catastro ha reflejado las cifras del pasado ejercicio de la siguiente manera: hay 38,5 millones de bienes inmuebles y 13,7 millones de parcelas urbanas; en 7.603 municipios. Su valor es de 2,32 billones de euros, siendo el valor del suelo (1,17 billones) superior al valor de la construcción (1,13 billones).

Históricamente, el valor del suelo es más alto que el de la construcción. Sin embargo, pese a que el valor catastral ha alcanzado su récord histórico, el valor del suelo es más bajo que en niveles de 2013.

Si atendemos a los datos que publica el Catastro en su sitio web, observamos que la evolución del valor del suelo no sigue una tendencia tan estable como el de la construcción ya que ha ido subiendo hasta 2013; en 2014 y 2015 cae, en 2016 aumenta para volver a descender en 2017.

¿De qué depende el valor catastral?

El valor catastral supone el valor administrativo que se fija de forma objetiva para cada inmueble. Depende de una serie de parámetros como el coste de ejecución de las construcciones, la antigüedad, la localización, el suelo, el carácter histórico-artístico…

Generalmente, el valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado. En el caso de bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, el valor catastral no podrá superar en ningún caso dicho precio. Anualmente, el valor catastral de una finca se puede actualizar mediante la aplicación de coeficientes aprobados por las correspondientes Leyes de Presupuestos Generales del Estado.

A su vez, también se pueden actualizar los valores a través de procedimientos de valoración colectiva de carácter general (PVCCG) que determinan un nuevo valor catastral para la totalidad de los bienes inmuebles urbanos del municipio correspondiente. Son más comúnmente conocidos como ‘catastrazos’.

Los PVCCG se inician tras una manifestación del interés por el Ayuntamiento correspondiente, cuando se detecta que existen diferencias sustanciales entre los valores de mercado actuales y los que sirvieron de base para la determinación de los valores catastrales vigentes, bien por modificaciones del planeamiento urbanístico o por otras circunstancias y tras haber transcurrido el plazo legal establecido al efecto.

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Impacto Fiscal

Las subidas en los valores catastrales suponen un impacto fiscal inmediato. El IBI es uno de los impuestos que se ve más afectado pues constituye su base imponible, pero también tienen consecuencias sobre el IRPF, donde tributará el  inmueble que tenga el contribuyente, si no se trata de su residencia habitual.

Otros impuestos que pueden verse afectados son el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. En estos impuestos, en la gran mayoría de Comunidades Autónomas de este país, la base imponible se determina por el valor que se establece en el catastro, multiplicado por los coeficientes fijados por cada Administración Autonómica. Ahora bien, con este método hay multitud de litigios y se aprobó una orden ministerial para solventarlo.

Finalmente, afecta también a un impuesto muy polémico actualmente como es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza Urbana (IIVTNU), comúnmente denominado plusvalía, cuya base imponible de este impuesto se determina por el valor catastral que tiene el suelo.