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Mayor Velocidad Para los Fondos. Las Ejecuciones Hipotecarias se Podrán Acelerar

La resolución dictada por la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) ha mejorado la situación de los fondos con respecto a las hipotecas impagadas. A partir de ahora, los notarios tienen facultad para “expedir otra copia con finalidad o fuerza ejecutiva de una escritura pública de préstamo, crédito o cualquier otra operación garantizada con hipoteca sobre una finca registral” en aquellos casos en los que el solicitante no la haya obtenido previamente.

Hasta el momento, los fondos que adquirían carteras de créditos fallidos pasaban a ser los nuevos titulares de éstos. Esta situación ocasionaba la dilatación de su estrategia de recuperación, que podía llegar a alargarse durante años.

De este modo, los fondos pueden ahora recuperar su inversión de manera más rápida a través de las ejecuciones hipotecarias.

DGRN Ejecuciones hipotecarias garrigues

Desde Garrigues, el despacho que ha logrado esta resolución, explican que los fondos no podían obtener de la entidad financiera transmisora de los créditos una copia de la hipoteca con efectos ejecutivos. Este documento según Juan Verdugo (socio del departamento de reestructuraciones e insolvencias de Garrigues) es el necesario en España para poder ejecutar la hipoteca de manera ágil y privilegiada.

Un nuevo contexto

Este escenario es bastante común, haciendo que el mercado de créditos fallidos en nuestro país haya perdido competitividad con respecto al de otros países con diferente regulación. La influencia en el precio pagado por el inversor es negativa, ya que la entidad financiera transmisora de los créditos fallidos no puede ofrecer al inversor los efectos ejecutivos de la escritura hipotecaria.

Debido al carácter reciente que tiene el mercado de la cesión de créditos en conjunto o carteras, no existía hasta el momento un procedimiento homogéneo ante los intentos de recuperación de los inversores.

Al no contar con una garantía para acceder al activo hipotecado, los inversores descuentan el tiempo y los costes de emprender otras acciones legales sin que tengan unos resultados definidos al implementarlos. Precisamente este documento es una garantía para el acreedor en caso de impago.

Una consulta vinculante

Garrigues encontró, tras reunirse con las principales entidades de servicing en España (que gestionan más de 176.000 M€), que no existía un procedimiento claro para que los notarios expidiesen a favor de los fondos inversores una copia de la escritura hipotecaria con efectos ejecutivos.

Representando a algunos servicers de España, Garrigues planteó una consulta vinculante ante la Dirección General de los Registros y del Notariado.

DGRN Ministerio de Justicia

De este modo, la DGRN proporciona una vía que ofrece al inversor una copia del documento que da acceso rápido al inversor a la ejecución o subasta, o a la adjudicación del activo inmobiliario.

La resolución de la DGRN, con fecha 28 de junio, permite a los notarios expedir la copia de este documento con efectos ejecutivos a favor del fondo que adquiere la cartera.

En palabras de Juan Verdugo: “Este nuevo criterio redundará en la disminución de tiempos en la ejecución del crédito hipotecario por parte de los inversores, lo que favorece el mercado de crédito y potencia la hipoteca como la mejor garantía para acceder al valor del activo hipotecado”.