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2019. Qué Esperar del Mercado Inmobilario en España

Se acerca el final del año y es tiempo de hacer balance de lo que ha ocurrido en el sector en estos 365 días que ahora finalizan. Pero también es el momento de abordar las previsiones y tareas que el mercado deberá acometer en los próximos 12 meses.

Este año, como pronosticaron diferentes agentes del sector, ha sido el de la consolidación. Para 2019, a punto de comenzar, la mayoría de promotores y expertos consultados prevén que será el de la madurez del mercado, pero también el de la moderación y la estabilización de precios.

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“Éste ha sido el mejor año para el mercado de la vivienda desde que estalló la crisis y esperamos que esa tendencia continúe en 2019, aunque en términos más moderados”, explica la directora de Estudios y Asuntos Públicos de Fotocasa, Beatriz Toribio

Desde BBVA Research, el economista Félix Lores enumera algunas cifras para ilustrar ese buen momento. Según señala, “el inicio de la recuperación del sector inmobiliario fue algo diferente y, en esta ocasión, esa recuperación se ha apoyado en el buen momento de la economía, cuando lo habitual era lo inverso: que el sector de la construcción propiciara los primeros avances de la economía tras una etapa de contracción”.

Así, continúa Lores, “durante el ejercicio a punto de terminar el sector inmobiliario ha vuelto a crecer en todos sus ámbitos y la demanda subirá en torno al 10% respecto al año anterior, lo que supondrá casi la venta de 590.000 viviendas“.

Pero, además de estas buenas cifras del ejercicio que ahora concluye y los buenos augurios para 2019, otros actores inmobiliarios entienden que el próximo será el año de “la madurez de un sector fundamental para la economía nacional”, apunta Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes.

También lo cree, David Botín, director general de Áurea Homes: “España ha llegado a un punto de madurez en el que no esperamos grandes incrementos de la actividad, pero sí consolidar o mejorar ligeramente las cifras en el negocio de promoción de obra nueva hasta situarse algo por encima de las 80.000 viviendas”, apunta.

Este nuevo ciclo está marcado por un protagonista que, en épocas anteriores, no estuvo tan presente: el cliente. Él seguirá siendo el eje junto a la innovación y la sostenibilidad sobre las que distintas promotoras ya trabajan para, precisamente, cubrir aún más las necesidades de esos futuros propietarios. Se trata, según apunta Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Vía Célere, “de ofrecer viviendas cada vez más ecológicas, modernas, inteligentes y completamente adaptadas a las necesidades del cliente”.

Precios en el mercado inmobiliario 2019

Uno de los indicadores principales para medir la salud del sector inmobiliario es el precio de las casas. Para 2019, según los expertos consultados, ese parámetro se mantendrá al alza pero de una manera más moderada.

En lo que se refiere a los pisos de segunda mano, según el Índice Inmobiliario de Fotocasa, 2018 cerrará con una subida media anual del precio del 7,8%, el mayor registro desde 2006, cuando se cerró con un aumento del 7,7%.

“El comportamiento de los precios sigue siendo muy desigual y en 2018 se han marcado aún más las diferencias entre territorios, con la Comunidad de Madrid, Cataluña y las islas liderando las subidas con incrementos interanuales que oscilan entre el 10% de Cataluña y el 19,5% de Madrid. Estos incrementos contrastan con el comportamiento más moderado del resto del país y con los números rojos que aún registran algunas regiones”, explica Toribio.

La directora de Estudios de Fotocasa destaca, además, que “aunque estas subidas porcentuales recuerdan a las de los años del boom, el precio medio de la vivienda de segunda mano sigue un 36,7% por debajo de los máximos de aquellos años y está a niveles de 2013 según la zona. Esto, unido al control de la financiación y a la estabilización hacia la que tiende el mercado alejan la posibilidad de una burbuja inmobiliaria”.

De cara al próximo año, Fotocasa sostiene que este sector seguirá creciendo a buen ritmo y los precios continuarán con su tendencia alcista aunque se estabilizarán.

Todas las previsiones realizadas parecen indicar que las subidas se moverán entre el 4% y el 6%.

Carlos Zamora, director residencial de Knight Frank, señala que “los precios se sitúan alrededor de 1.800 euros el metro cuadrado en obra nueva y unos 1.600 euros en segunda mano. Para 2019 esperamos que el crecimiento experimentado en algunas ciudades como Madrid y Barcelona se suavice, mientras que se consolida la recuperación en otros mercados”.

También desde la tasadora Tinsa, que maneja un incremento de los precios del 5%, auguran que habrá una “paulatina estabilización en Madrid, Barcelona y otras ciudades con notables incrementos recientes, y continuidad de encarecimiento dentro de sus áreas urbanas; en el resto de territorios se pueden registrar posibles subidas moderadas”, explica Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa.

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Desde Aedas Homes, su consejero delegado, David Martínez, señala: “Esperamos y deseamos unos incrementos saludables en torno al 3%, 4% y 5% de media nacional. Evidentemente, y debido a la elevada heterogeneidad del mercado, habrá localizaciones donde aumenten a un ritmo superior y otras en las que las subidas serán más suaves. Desde Aedas Homes defendemos un crecimiento sostenible que haga posible un buen y correcto funcionamiento del mercado”.

Compraventas en el mercado inmobiliario 2019

En el año a punto de finalizar también se han obtenido buenas cifras en lo que a operaciones de compraventa se refiere, si bien la mayoría de ellas se han efectuado sobre viviendas usadas.

Según los últimos datos de la Estadística Registral Inmobiliaria, correspondientes al tercer trimestre, en ese periodo se llevaron a cabo 133.295 compraventas. En cómputo interanual se registraron 508.402 operaciones, 420.699 de ellas sobre casas de segunda mano. Así, a falta de conocer el cierre del año, todo apunta a que se rozarán las 600.000 transacciones inmobiliarias.

Pero, ¿qué pasará el año que viene? En opinión de Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE, la previsión es que “la demanda de vivienda consolide su crecimiento en 2019, alcanzando aproximadamente entre las 625.000 y 645.000 unidades vendidas”.

Los datos planteados por Población coinciden con los aportados por el director de Estudios de Tinsa, que pronostica un alza anual de estas operaciones superior al 5%, llegando a más 625.000

transacciones.

Desde Sociedad de Tasación, su consejero delegado Juan Fernández- Aceytuno, incide en que “el mercado de vivienda de segunda mano sigue teniendo un peso importante, principalmente en los segmentos de población que se plantean una primera adquisición, a causa de la disfuncionalidad entre los precios de la vivienda nueva y los salarios que permitan el acceso a la misma”.

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En este punto, Guillermo Llibre, consejero delegado de Housell, sostiene que uno de los motivos principales por los que la compraventa de viviendas ha vivido una escalada imparable en 2018, “tiene que ver con la subida del precio de los alquileres. Como consecuencia de ello, la demanda también ha cambiado: compradores de todas las edades han pasado a ver la opción de alquilar como un gasto innecesario, y apuestan por la compra como la mejor inversión posible a largo plazo”.

Proyectos en el mercado inmobiliario 2019

La demanda residencial seguirá creciendo el próximo año y, a pesar de que el sector responde con avances, en opinión del consejero delegado de Neinor Homes, “los clientes siguen teniendo una oferta limitada, especialmente en las áreas consolidadas como Madrid y Barcelona”.

El ejercicio de 2018, según los datos aportados por Félix Lores, de BBVA Research, cerrará con alrededor de 100.000 visados de vivienda de obra nueva, “cerca de un 25% más que en 2016.

Se trata de un incremento importante, similar al del año anterior. Sin embargo, los niveles aquí siguen siendo relativamente reducidos, y las viviendas visadas en 2018 apenas supondrán el 13% de los visados firmados entre 2004 y 2006”.

Lores añade que estas cifras indican que “hay terreno para que la actividad constructora siga recuperándose a tasas relativamente elevadas, sin que ello signifique alcanzar los máximos del ciclo anterior”.

Las previsiones de Joaquín Castellví, consejero delegado de Stoneweg, sugieren “para 2019, un afán del sector por remodelar y revitalizar áreas maduras de Barcelona, Madrid y otras grandes ciudades españolas

más que por extenderse a zonas nuevas del extrarradio”.

Sin duda, uno de los retos más importantes de cara al año que viene será lograr, al menos, cierto equilibrio entre la oferta y la demanda. “El consenso de mercado es que España necesita entre 120.000 y 140.000 casas nuevas al año. Estas cifras de demanda son muy superiores a las 50.000 viviendas que se están terminando al año y a la concesión de visados de obras”, explica el consejero delegado de Aedas Homes, y añade: “Prevemos que poco a poco el sector inmobiliario se irá aproximando a ese punto de equilibrio respecto a la producción de vivienda nueva”.

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En opinión de Raúl Guerrero Juanes, director Inmobiliario de Gestilar, “la demanda sigue siendo solvente y estable, motivo por el cual se van a seguir produciendo lanzamientos de forma importante”. Sin embargo, reconoce que “hay plazas en las que el suelo finalista es escaso (por ejemplo, Madrid) y en las que los lanzamientos existirán a corto plazo, pero debemos preocuparnos también por desarrollar suelo no finalista y generar materia prima sobre la que construir los próximos años”.

Suelo en el mercado inmobiliario 2019

Ese será, como ha sucedido en años anteriores, el principal quebradero de cabeza del sector: la falta de suelo. Sobre todo, como apunta Velayos, “en zonas clave como Madrid, Barcelona, Andalucía o País Vasco, todas ellas con elevada demanda”. Un problema que, según indica el consejero delegado de Neinor Homes, “se suma a la lentitud de las tramitaciones de suelos desde las administraciones correspondientes, que debe ser solucionado con diálogo y entendimiento por todas las partes”.

Algo más optimista, o al menos confiado, se muestra David Martínez, pues espera que “las administraciones comiencen a ser conscientes de la necesidad de poner en gestión materia prima para incrementar la oferta de obra nueva. Además, no cabe duda de que la gran mayoría de los actores hemos aprendido que no se puede jugar con expectativas a futuro de encarecimiento de la vivienda”.

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Sin embargo, Fernández-Aceytuno, de Sociedad de Tasación, ve un problema de base en la falta de suelo: las 17 leyes distintas que existen, “una por cada comunidad autónoma, con una situación diferente en cada una de ellas. En algunos casos, se han paralizado promociones en marcha; en otros se han anulado licencias concedidas y, a veces, terreno que estaba clasificado como urbanizable ha revertido dicha clasificación a la condición de rústico y, por tanto, no edificable”.

 

Fuente: elmundo.es