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Diferença de 30% entre a avaliação dos bancos e o preço das casas em Lisboa

Se no início de 2016 a avaliação da banca na capital portuguesa era ligeiramente superior ao preço de venda das casas, a situação atual é bem distinta.

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O aumento do preço da habitação é uma realidade em todo o país, sendo que na capital portuguesa a perceção é consideravelmente superior. Contudo, a avaliação dos imóveis por parte da banca não acompanha este crescimento, visto que na altura de conceder crédito a particulares para a compra dos mesmos, os cortes chegam a 30% do preço a que efetivamente são fechados os negócios.

Apesar de nos últimos três anos o preço de venda se encontrar acima das avaliações da banca, ambos indicadores continuam com uma tendência de crescimento. Segundo Filipe Garcia, CEO da IMF, “Deve notar-se que as avaliações não desceram, bem pelo contrário. Aumentar as avaliações em cerca de 20% em três anos é significativo. Os preços é que subiram muito mais depressa do que as avaliações.”

Como é possível observar, em 2016 o preço do metro quadrado das casas em Lisboa estava avaliado em 1.895 euros – 1,07% acima do preço médio de venda registado pelo INE na mesma altura (1.875 euros). Já no final do ano passado, enquanto o preço de venda se encontrava 3.010 euros o metro quadrado, a avaliação bancária ainda estava 30% aquém do mesmo, nos 2.162 euros por metro quadrado.

O Conservadorismo das Avaliações para Proteção Bancária

Esta discrepância entre os indicadores referentes ao valor dos imóveis na cidade de Lisboa é identificada por especialistas como um conservadorismo por parte dos avaliadores e da própria banca, visto considerarem excessivo este aumento do preço na capital.

“Isto pode refletir algum conservadorismo dos bancos no sentido em que mesmo aprovações de 100% da avaliação, que não são de todo a regra, significam que o banco fica mais defendido quanto a um eventual recuo do preço de mercado no caso de ter de executar a hipoteca” refere Filipe Garcia, e acrescenta ainda que “pode significar que os preços subiram demasiadamente depressa e que os avaliadores – que são em princípio independentes – consideram que é, para já, uma valorização excessiva do imobiliário”

Segundo os dados registados pelo INE, o ritmo de crescimento do preço das casas em Lisboa é três vezes maior do que no resto do país como consequência da crescente atratividade da cidade à escala mundial, a concentração demográfica – tanto de habitantes como turistas – e o elevado investimento aplicado na mesma.

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No último trimestre de 2018, o preço por metro quadrado em Lisboa era de 3.010 euros, enquanto no Porto se encontrava nos 1.612 – quase metade do preço verificado na capital. Considerando que mais de 60% da procura no mercado imobiliário é centrado nestes dois pólos urbanos, é gerada uma certa pressão nestas zonas do país e o preço de habitação acaba por aumentar consideravelmente.