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BCE y Real Estate ¿Cómo Afecta la Política Monetaria al Mercado Inmobiliario?

Tras la toma de posesión, la nueva presidenta del Banco Central Europeo (BCE) Christine Lagarde dejó claras sus intenciones de revisar la estrategia del organismo regulador en materia de política monetaria.

Dicha revisión tiene mucho que ver con el hecho de que, durante los últimos cinco años, la inflación ha quedado sistemáticamente por debajo del objetivo del BCE, la tan repetida expresión «below but close to 2%» que quedó establecida como referencia desde 2003.

christine lagarde bce vivienda

Pese a la insistencia e intensidad, el BCE se ha mostrado incapaz los últimos cinco años de llegar a ese acercamiento al 2%. Frente a dicho objetivo, la inflación realmente observada, tomando como indicador el denominado índice armonizado de precios al consumo (HICP, por sus siglas en inglés), se ha situado de media en 1%.

En ese contexto parece lógico abordar la estrategia de política monetaria desde otras perspectivas. La primera: si debe modificarse ese objetivo cuantitativo de “por debajo pero cercano al 2%”, y sustituirlo por algo más concreto y alcanzable. Como alternativas se han planteado, bien la reducción de dicho objetivo al 1%, o bien mantener el 2% como referencia, pero eliminando la asimetría del “por debajo pero cerca”, y sustituirla por unas bandas simétricas, que admitiesen tanto desviaciones por debajo como por arriba del nivel de referencia.

Inflación y vivienda

Otra línea de debate surge al hablar sobre los objetivos de inflación, referida al índice utilizado para medir la capacidad de consumo de los hogares. El principal foco del debate se centra en el tratamiento del precio de la vivienda en el actual indicador de inflación, el anteriormente mencionado HICP.

Este índice solo incorpora las rentas pagadas por los hogares en concepto de alquiler, pero no considera la vivienda en propiedad. En España el problema con este índice llega al observar que cerca del 80% de los hogares habita en vivienda propia. En la UE este porcentaje disminuye hasta el 70% aproximadamente, pero de igual manera pone de manifiesto que el índice infravalora el impacto sobre los hogares del esfuerzo necesario para acceder a la vivienda. En la composición del HICP, las rentas pagadas por alquileres ponderan un 6,5%, un peso muy por debajo de lo que un gran número de hogares debe soportar, ya sea como rentas de alquiler o como pago de hipotecas asociadas a la vivienda en propiedad.

Esa ponderación, por otra parte, ha venido incrementándose de forma ininterrumpida en los últimos años, en la medida en que el precio de la vivienda (así como las rentas de alquiler) ha venido creciendo mucho más que la inflación general. Es obvio, por tanto, que la consideración del precio de la vivienda en su integridad –no sólo en concepto de rentas de alquiler, sino también de imputación de rentas implícitas en vivienda propia, reflejando el coste que supone acceder a la misma), tendrá un claro efecto al alza sobre la inflación así medida. Estimaciones llevadas a cabo por el propio BCE cifran entre 0,2% y 0,5% el impacto que sobre el HICP tendría la incorporación del precio de la vivienda.

Todo hace indicar que esta situación (mayor crecimiento de los precios de la vivienda que la de los precios de consumo armonizados) se prolongará durante los últimos años, según análisis del propio Banco Central Europeo.

División de opiniones

Algunos miembros destacados del Consejo de Gobierno del propio organismo regulador europeo han sugerido incrementar el peso ponderado del componente para poder así reflejar de manera más realista el esfuerzo real que para la mediana de hogares representa el acceso a la vivienda. Entre las voces más notorias que defienden esta postura están Yves Mersch y Philip Lane.

Yves Mersch bce vivienda

En tal caso, y dado el claro efecto incremental –entre 0,3% y 0,5%- que ello tendría sobre el renovado HICP, habría que replantearse también si esa senda de tipos de interés negativos seguiría siendo la apropiada. Al fin y al cabo, esos tipos negativos constituyen un importante factor alimentador de una escalada de precios de la vivienda muy superior a la del HICP.

Fuente: El País