El inmobiliario vuelve a convertirse en un activo refugio para los inversores. El aumento de la inflación, la desaceleración en la construcción de vivienda nueva, la disminución de oferta de segunda mano y los bajos tipos de interés están desviando al inversor hacia el ladrillo.
Esta es la principal conclusión del estudio El mercado inmobiliario post Covid 19. ¿Inversión rentable o nueva burbuja? realizado por EAE Business School, que viene a confirmar que el sector inmobiliario se está recuperando a gran velocidad y que ya ha alcanzado los niveles pre-pandemia.
El informe, elaborado por el profesor de EAE Business School, Juan Carlos Higueras, constata que la evolución de los precios de la vivienda nueva ha sido superior al de la vivienda de segunda mano y a la media general. Durante el tercer y cuarto trimestre de 2020, tras la finalización del estado de alarma, se originó «una importante brecha» entre vivienda nueva y de segunda mano, con niveles de crecimiento del 7,5% (2020 T3) y 8,2% (2020 T4) frente a la vivienda usada, que mostraba aumentos del 0,8% y 0,4%, respectivamente.
Aunque en cuanto a precio aún no se han recuperado los niveles que había durante la burbuja inmobiliaria, se observa una recuperación, especialmente en la vivienda nueva: el índice del segundo trimestre de 2021 es de 141,1, mientras que en el tercer trimestre de 2007 era de 132,5, casi diez puntos menos que en la actualidad. «Este dato pone de manifiesto que el precio de la vivienda nueva se ha recuperado y superado los niveles históricos«, señala Higueras. En el caso de la vivienda de segunda mano, aún queda «un gran diferencial» de 40 puntos, ya que el valor del IPV fue de 169,3 en el tercer trimestre de 2007 y 129,5 en el segundo trimestre de 2021.
Diferencias geográficas
Hay cuatro zonas cuyo precio medio por m2 de la vivienda libre por encima de la media nacional: Comunidad de Madrid (2.598,6 euros), País Vasco (2.428,7 euros), Baleares (2.363,4 euros) y Cataluña (2.016 euros). Los precios más bajos de vivienda libre se encuentran en las regiones de Extremadura, Castilla La Mancha, Murcia, Castilla y León y La Rioja.
«Si comparamos la región con el precio más alto con la del precio más bajo, podemos llegar a la conclusión de que comprar una vivienda en Madrid es más del triple de caro para vivienda libre y casi el doble para la protegida que en Extremadura», concluye el profesor de EAE Business School.
Las operaciones de compraventa de vivienda nueva han aumentado a mayor velocidad que la usada, haciéndolo en más de un 40% durante el primer trimestre de 2021 en términos interanuales. «Esta situación pone de manifiesto que el mercado de la vivienda está creciendo de forma sólida a pesar de la pandemia y de la fuerte caída de la economía española, posiblemente por la mejora de la confianza y expectativas en la economía», explica Higueras.
La compraventa de vivienda, a buen ritmo
La compraventa de vivienda ha experimentado un ritmo de crecimiento muy positivo, alcanzando en marzo de 2021 los niveles previos a la pandemia y, en junio de 2021, los máximos alcanzados en 2019. Con datos del mes de junio de 2021, el estudio concluye que el número de compraventas de fincas ha aumentado un 82,5% respecto al mismo mes de junio del año anterior y que representa un incremento acumulado anual del 39,3%.
Cuatro regiones concentran el 64,3% del total de las ventas entre enero y julio de 2021. Andalucía es la primera con 76.422 viviendas (20%), seguida por Cataluña con 60.807 viviendas (15,9%), Comunidad Valenciana con 55.488 unidades (14,5%) y Comunidad de Madrid con 53.480 operaciones (14,0%). La Rioja (0,7%), Navarra (1,1%), Canarias (1,4%) y Extremadura (1,8%) son las regiones con menor peso.
En este sentido la concesión de préstamos hipotecarios sigue en aumento durante el primer semestre de 2021, con un aumento de las operaciones superior al 13% respecto del mismo periodo del año 2019, si bien la cuantía por hipoteca disminuye.
Durante el año 2020, el efecto Covid-19 se manifestó con evidentes caídas generalizadas en la venta de pisos, con una caída media de 7,9%, mientras que en el caso de viviendas unifamiliares el retroceso solo fue del 3,1% en la media nacional.
El precio del alquiler resiste a la pandemia
Por otro lado, el estudio indica que el precio del alquiler se situaba, en 2015, en los 7,5euros/m2/mes tras los años de crisis inmobiliaria. Este precio fue subiendo hasta alcanzar el máximo de 11,1euros/m2/mes, después sufrir una ligera corrección a la baja y mantenerse estable alrededor de los 10,7euros/m2/mes durante el año 2021.
«La pandemia parece no haber hecho mella en las rentas del alquiler, más allá de las moratorias por impagos decretadas por ley», señala Higueras.
En este sentido, para vivir en una vivienda de 60 m2 es necesario dedicar una media de 650 euros mensuales. Si se tiene en cuenta el salario medio en España, hay que dedicar el 40% de los ingresos netos al alquiler.
Asimismo, rentabilidad de la vivienda en propiedad para alquilar (revalorización y rentas de alquiler) ha aumentado el 7% en el segundo trimestre de 2021.
La vivienda de 3 dormitorios, con mayor demanda
En España, el tipo de vivienda con mayor demanda son los pisos con 3 dormitorios, seguidos de los de 2 habitaciones: entre ambos representan el 49,6% del total.
«La pandemia ha sido un elemento catalizador de los cambios en la percepción de la vivienda tipo y en los hábitos de los compradores que han descubierto que necesitan viviendas en las que confluyan confort, prestaciones, digitalización, funcionalidad, flexibilidad, sostenibilidad y espacios más amplios. Por ello, la venta de viviendas unifamiliares se dispara durante los primeros 7 meses de 2021 respecto de años anteriores», apunta el profesor Higueras.
¿La futura Ley de Vivienda afectará a los inversores?
La primera Ley de Vivienda introduce medidas que pueden limitar el precio del alquiler en las declaradas «zonas tensionadas» en especial para los grandes tenedores y también la congelación de rentas para los pequeños propietarios. Además, tal y como explica Higueras, «introduce posibles recargos en el IBI a la vivienda vacía y la suspensión de desahucios para personas en situación de vulnerabilidad».
Todo ello, según el profesor de EAE Business School, va a influir en el mercado inmobiliario, tanto en alquiler como compraventa, pues «muchos inversores van a pensarlo dos veces antes de invertir en vivienda, ya sea para alquilar como en una segunda o tercera residencia con la que canalizar el ahorro y acumular patrimonio».
Igualmente, la posible obligación de reservar el 30% de las nuevas promociones para vivienda social y dedicar al menos el 15% a alquiler, «va a condicionar el ritmo de evolución en la construcción de vivienda nueva».
Fuente: ElEconomista