La situación económica provocada por la pandemia está originando cambios sociales. En el caso de nuestro país, parece que estamos ante un cambio de paradigma en cuanto al régimen de tenencia inmobiliaria: Según datos de Eurostat, la propiedad va cediendo poco a poco terreno al alquiler en España, que ha pasado de un 79,26% de propietarios de vivienda en 2009 a un 76,2% en 2019. 3 puntos porcentuales que han ido a parar al arrendamiento
Esta nueva situación (como casi todo cambio reciente) tiene su origen en la irrupción del coronavirus. Desde hace un año, el teletrabajo ha dejado en jaque al sector oficinas, y las restricciones de movilidad a los centros comerciales. Todo ello ha hecho desviar el interés a los activos residenciales en alquiler.
Esto ha provocado que las consultoras estén compartiendo previsiones optimistas unánimes en torno al ‘multifamily’ debido a su “resiliencia a impactos sociales notables y porque aporta una demanda recurrente”, afirma Christian Gracia, director de Inversión, Suelo y Obra Nueva de Forcadell, añadiendo que “la inversión inmobiliaria es consciente de esta fortaleza y estabilidad”.
Un mercado aún por madurar
Este nuevo paradigma ha llegado de una manera muy rápida, lo que ha originado algo de confusión: “En España estamos en una fase inicial y por tanto los términos son aún poco maduros”, admite Antonio de la Fuente, managing director de Corporate Finance de Colliers. “En general, dentro del ‘multifamily’ consideramos la inversión en vivienda en alquiler, tanto la que se encuentra en explotación (‘private rented sector’) como la que se promueve específicamente para alquiler (‘build to rent’)”, diferencia el experto. El volumen de compras del primer trimestre de 2021 refleja un escenario a la baja debido a la crisis originada por la pandemia, pero el residencial en alquiler logró levantar 736 millones, de los cuales 369 correspondieron a ‘build to rent’, un 11% más que el año anterior, según datos de CBRE.
Además, una gran variedad de perfiles de inversor están interesados en esta tipología, desde pequeños inversores a grandes fondos de inversión, abarcando patrimonialistas, ‘family office’, socimis, aseguradoras, fondos de pensiones, ‘private equity’…
El principal motivo que explica el éxito del ‘multifamily’ se encuentra en el parque de alquiler español, muy escaso y envejecido. ”El principal motivo del interés inversor es el recorrido detectado en nuestro mercado por el enorme desequilibrio entre oferta y demanda de vivienda en alquiler de calidad a precios asequibles”, afirma Susana Rodríguez, CCO de Savills Aguirre Newman. La deuda pendiente con el alquiler en España es histórica, mientras que la promesa de paliar esta carencia tarda en materializarse. Aunque inversores y los tres niveles de la administración compartan un objetivo “es necesario más suelo disponible allí donde hay demanda, un sector constructor con mayor capacidad de producción y una mayor colaboración público-privada para el desarrollo de proyectos sobre suelo público”, indica Rodríguez.
Un marco jurídico a medida
La CCO de Savills Aguirre Newman también considera de vital importancia “un marco jurídico estable que permita conocer las reglas que van a regir el mercado de alquiler en el largo plazo”.
Samuel Población, director residencial y suelo de CBRE España, está de acuerdo con las palabras de Susana Rodríguez: “Todo lo que sea aumentar la oferta de calidad para ajustarse a la demanda será beneficioso para el mercado y para el usuario final”.
El principal cliente final del “multifamily” son los “young professionals”. Desde Colliers afirman que “este cliente busca estar en zonas céntricas con accesibilidad y con cercanía a núcleos empresariales. Los precios son más altos a cambio de su localización, siendo los apartamentos más pequeños y teniendo las zonas comunes bien optimizadas”, comentan desde Colliers. Los jóvenes españoles desearían, como hicieron las generaciones anteriores, convertirse en propietarios de vivienda, pero la precariedad laboral, la falta de ahorro y las dificultades de financiación han provocado que el sentimiento de propiedad en las nuevas generaciones haya perdido fuerza al considerarse irrealizable.
Nueva realidad, nuevas necesidades
Tal y como explica la experta de la consultora Savills Aguirre Newman, “más que una cuestión de buena acogida, es una cuestión de demanda insatisfecha que necesita una solución a sus necesidades habitacionales”.
Tendencias como el “coliving” se han extendido entre los jóvenes con gran rapidez, y se espera que esta situación continúe. Estos espacios híbridos entre vivienda de alquiler y residencia cuentan con reducidas dimensiones y “mayor protagonismo de las zonas comunes” según propone Población, satisfacen “una necesidad de mercado que está entre el alquiler tradicional y la corta estancia, con una estancia media es de 10-18 meses”, como afirma Antonio de la Fuente.
Todo indica que la evolución de los activos ‘multifamily’ irá más allá del simple alquiler, para afianzarse como un modelo habitacional más amplio, en el que cobren importancia la vida en comunidad o la existencia de servicios añadidos.
Esta situación eleva las exigencias en materia de gestión profesional y seguridad: “Cuando se trata por un lado del hogar de muchas familias y por el otro de una inversión capital económicamente, es fundamental proteger y garantizar los derechos de todas las partes”, apunta Gracia.
Para el portavoz de Forcadell, “es una obligación de todos los actores del sector poner las bases legales y comerciales más adecuadas para un desarrollo social equilibrado del mercado”.
Además, el “multifamily” es una oportunidad para continuar con el avance tecnológico y la transformación digital en materia de vivienda: “La tecnología aplicada a la gestión de la vivienda jugará un papel fundamental en el rol y adaptación de los operadores a este segmento de mercado”, vaticina de la Fuente.
Fuente: ABC